Die eingeläutete Zinswende hat eine allgemeine Verunsicherung in Hinblick auf die Stabilität und das weitere Wachstum des Immobilienmarktes ausgelöst. Die SF Urban Properties AG hat in der ersten Jahreshälfte trotz dieses veränderten Marktumfelds ein sehr gutes operatives Ergebnis erzielt. Die Gesellschaft konnte die Mietzinserträge steigern und gleichzeitig den Leerstand im Vergleich zum Jahresende 2021 von 2.6% auf 2.4% senken. Wichtige Fortschritte wurden zudem im Bereich der Entwicklungsliegenschaften erreicht. Die Gesellschaft ist weiterhin solide finanziert und arbeitet planmässig an der Umsetzung ihrer Nachhaltigkeitsstrategie. Die erneuten Aufwertungen des Liegenschaftsportfolios unterstreichen die hervorragende Lagequalität der Immobilien.
Die SF Urban Properties AG (SIX Swiss Exchange: SFPN) erreicht im 1. Halbjahr 2022 ein erfreuliches Ergebnis. Der Liegenschaftsertrag inkl. Nebenerträgen steigt im Vorjahresvergleich um CHF 1.2 Millionen oder 9.2% auf CHF 13.8 Millionen an. Die Pandemie scheint derzeit mieterseitig überstanden und hat daher keine aussergewöhnlichen Auswirkungen auf das Ergebnis. In der Berichtsperiode wurden zahlreiche Vertragsverlängerungen bestehender Mietverträge und Neuabschlüsse von Mietverträgen für leerstehende Flächen realisiert. Die Verlängerungen entsprechen 6.3% und die Neuabschlüsse 2.7% der jährlichen Sollmietzinseinnahmen.
Der Beitrag der Neubewertungen der Renditeliegenschaften zur Gesamtperformance hat deutlich zugenommen. In der ersten Jahreshälfte 2022 beträgt dieser CHF 15.1 Millionen gegenüber Wertsteigerungen in der Vorjahresperiode von CHF 10.0 Millionen. Die aktuellen Aufwertungen sind die Folge der Diskontsatzentwicklung, der erfolgreichen Mietvertragsverlängerungen, des Abschlusses neuer Mietverträge zu besseren Konditionen sowie der getätigten Investitionen. Der durchschnittliche, gewichtete reale Diskontsatz reduzierte sich gegenüber 31. Dezember 2021 von 2.8% auf 2.7%.
Der Portfoliowert stieg aufgrund von Zukäufen und Neubewertungsgewinnen im Vergleich zu Ende 2021 von CHF 718.2 Mio. auf CHF 753.2 Mio.
Der Aktienkurs sank während der Berichtsperiode von CHF 101.00 auf CHF 95.00.
Das Betriebsergebnis beträgt CHF 26.1 Mio. und stieg damit im Vorjahresvergleich an (CHF 20.8 Mio.). Diese Steigerung resultiert aus dem Entwicklungsgeschäft und dem Zuwachs bei Neubewertungen aus Renditeliegenschaften.
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich von 45.9% auf 46.5%.
Die Mieterträge erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr von CHF 12.6 Mio. auf CHF 13.8 Mio. Dies ist u. a. auf den Wegfall der Mietzinsrabatte und die Akquisition von drei Renditeliegenschaften in Basel-Stadt zurückzuführen.
Die Leerstandsquote per Stichtag reduzierte sich im Vergleich zum Jahresende 2021 von 2.6% auf 2.4%.
In der ersten Jahreshälfte akquirierte die Gesellschaft die Renditeliegenschaft Binningerstrasse 5 / Innere Margarethenstrasse 2 in Basel. Besonders erfreulich ist, dass dieser Kauf im Rahmen einer Arrondierungsstrategie zu den bereits im Eigentum der SFUP befindlichen Liegenschaften Binningerstrasse 7, 9, 11 und 15 getätigt wurde. Mit diesem Kauf konnte die Arrondierungsstrategie umgesetzt werden, so dass langfristig ein grosses Baupotenzial gesichert wurde.
Darüber hinaus investierte die Gesellschaft in zwei neue Entwicklungsprojekte: eines in der beliebten Seegemeinde Rüschlikon, das andere im renommierten Zürcher Seefeldquartier.
Im Laufe der Berichtsperiode wurden wichtige Neuvermietungen von kommerziell genutzten Flächen im Portfolio abgeschlossen.
In der Schwarzwaldallee 175 beim Badischen Bahnhof in Basel wurde die Gastrofläche per 1. April von einem weltweit tätigen indischen Franchiseunternehmen übernommen. Die Mietfläche umfasst 550 m2, verteilt auf das Erdgeschoss und das 1. Untergeschoss. Der Vertrag wurde auf fünf Jahre mit einer Optionsverlängerung um weitere fünf Jahre abgeschlossen.
Am Picassoplatz 4 in Basel konnten während der Berichtsperiode drei Vertragsabschlüsse erzielt werden: Die Bürofläche im 1. Obergeschoss mit einer Fläche von ca. 370 m2 wurde von einem führenden Unternehmen aus der Engineering Branche übernommen. Das Unternehmen ist bereits Mieterin in einer Liegenschaft in Basel und benötigt aufgrund des Wachstums mehr Bürofläche. Die Fläche wird per 1. August bezogen.
Daneben konnte die Fläche im 3. Obergeschoss an ein renommiertes Basler Unternehmen aus dem Bereich HR Solutions und Headhunting vermietet werden. Mietbeginn ist der 1. Oktober. Ein bereits in der Liegenschaft ansässiger Mieter hat sich im 4. Obergeschoss vergrössert und die zusätzliche Fläche per 1. April bezogen. Die Mietfläche beträgt gesamthaft 615 m2. Somit ist die Liegenschaft ab Oktober vollvermietet.
Weitere Vermietungserfolge können dem detaillierten Portfoliobericht entnommen werden.
An idyllischer Wohnlage mitten im Villenviertel von Riehen realisiert die Gesellschaft die Wohnüberbauung «Sandreutergarten» mit insgesamt zehn Einheiten, davon vier freistehende Einfamilienhäuser und sechs Doppeleinfamilienhäuser, verbunden durch einen naturnah angelegten Garten. Das Bauvorhaben wird mit einem Totalunternehmer erstellt. Alle Einheiten wurden innerhalb weniger Wochen nach Vermarktungsstart beurkundet. Der Baustart ist im vierten Quartal 2020 erfolgt, die Fertigstellung ist planmässig auf August 2022 terminiert.
Für das im März 2021 akquirierte Grundstück Minervastrasse 124 in Zürich mit bestehendem Mehrfamilienhaus und einer Parzellengrösse von 508 m2 ist die Entwicklung eines Ersatzneubaus als Promotionsobjekt mit acht Wohnungen und
einer Tiefgarage mit fünf Einstellplätzen geplant. Das Entwicklungsprojekt an ruhiger, aber hervorragend erschlossener Lage im Kreis 7 wird gemeinsam mit einem Entwicklungspartner geplant und umgesetzt. Das Bauprojekt wurde in der 2. Jahreshälfte 2021 ausgearbeitet. Zu Beginn des 3. Quartals 2021 wurde ein Vorentscheidsgesuch eingereicht, um gewisse baurechtliche Themen rechtsverbindlich bestätigen zu lassen. Der positive Entscheid wurde Ende des 4. Quartals 2021 der Gesellschaft zugestellt. Die Baueingabe wurde Anfang 1. Quartal 2022 eingereicht und die Bewilligung wird im 3. Quartal 2022 erwartet. Nach Erlangen der Rechtskraft der Baubewilligung erfolgt der Vermarktungsstart.
Weitere Entwicklungsprojekte können dem detaillierten Portfoliobericht entnommen werden.
Der periodenbezogene Leerstand reduzierte sich im Vorjahresvergleich von 2.6% auf 2.4%. Der stichtagsbezogene Leerstand reduzierte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode ebenfalls von 2.6% auf 2.4%.
Massgeblich für den Leerstand per Stichtag sind die beiden Büroflächen am Picassoplatz 4 in Basel, welche ab Oktober vermietet sind. Darüber hinaus sind die Büroflächen am Zeltweg 67 in Zürich und Gerbergasse 48 in Basel weitere nennenswerte Leerstände. Der übrige Leerstand des Portfolios setzt sich aus Wohnungen um den Badischen Bahnhof Basel und aus Nebenobjekten wie Lagerräumen und Parkplätzen zusammen.
Während das wirtschaftliche Umfeld im Vorjahr unter dem Zeichen der Pandemie stand, sorgen in den letzten beiden Quartalen dieses Jahres der Krieg in der Ukraine und die Zinswende erneut für Unsicherheit an den Märkten.
In der ersten Jahreshälfte blieb das Schweizer Wirtschaftswachstum von weitgehenden Folgen der Ukrainekrise und globalen Lieferkettenunterbrüchen verschont. Die positive Konjunkturentwicklung setzte sich seit Jahresanfang fort. Das BIP stieg im ersten Quartal dieses Jahres um solide 0.5% (annualisiert 1.9%) und konnte das Wachstum des Vorquartals deutlich übertreffen. Insbesondere trug die starke Wertschöpfung der heimischen Industrie, welche derzeit von einer kräftigen Auslandsnachfrage profitiert, dazu bei. Zusätzlich fördert die Aufhebung der Corona-Restriktionen die wirtschaftliche Erholung. Vor allem im Dienstleistungssektor und speziell im Gastgewerbe sind Aufholeffekte spürbar.
Verwaltungsratspräsident SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
Verwaltungsratsmitglied SF Urban Properties AG
